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600545 : 新疆城建拟股权转让事宜涉及新疆城建试

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  600545 : 新疆城建拟股权转让事宜涉及新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目资产评估报告书

  新疆城建(集团)股份有限公司拟股权转让事宜 涉及新疆城建试验检测有限公司 股东全部权益评估项目 资产评估报告书 共1册 第1册 中科华评报字【2013】第127号 北京中科华资产评估有限公司 二○一三年十一月二十日 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·目录 目 录 声 明.....................................................................................................1 资产评估报告书摘要................................................................................2 资产评估报告书........................................................................................6 一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者简介..................6 二、评估目的.......................................................................................9 三、评估对象和评估范围................................................................10 四、价值类型及其定义....................................................................11 五、评估基准日................................................................................12 六、评估依据.....................................................................................12 七、评估方法.....................................................................................16 八、评估程序实施过程....................................................................22 九、评估假设和限制条件................................................................24 十、评估结论.....................................................................................25 十一、特别事项说明........................................................................25 十二、评估报告使用限制说明........................................................27 十三、评估报告日............................................................................28 十四、尾部.........................................................................................29 资产评估报告书附件..............................................................................30 北京中科华资产评估有限公司 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·声明 声 明 一、 我们在执行本评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准 则,恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资 料,评估报告陈述的内容是客观的,我们的分析、判断和推论以及出 具的评估报告符合资产评估相关规范要求,并对评估结论合理性承担 相应的法律责任。 二、 评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报 并经其签章确认;提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法 性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关 系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存 在偏见。 四、 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场 勘查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的 关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,但无 法对评估对象及其所涉及资产的法律权属做任何形式的保证;我们已 提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求,并对发现的问题进行 了披露。 五、 我们具备评估业务所需的执业资质和相关评估经验。 六、 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假 设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明 的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 七、 我们对评估对象价值进行估算并发表专业意见,是经济行为 实现的参考依据,我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于 评估报告中载明的评估目的,并在评估报告有效期内使用,因使用不 当造成的后果与我们无关。 北京中科华资产评估有限公司 第1页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·摘要 资产评估报告书摘要 中科华评报字【2013】第127号 重 要 提 示 以下内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应 认真阅读资产评估报告书全文。 北京中科华资产评估有限公司(以下简称“本公司”)接受新疆 城建(集团)股份有限公司的委托,就该公司拟股权转让事宜所涉及 的新疆城建试验检测有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价 值进行了评估。 本次评估对象是新疆城建试验检测有限公司股东全部权益,评估 范围是该公司经审计后评估基准日资产负债表上载明的全部资产及 相关负债,包括流动资产(货币资金、应收账款和其他应收款)、非 流动资产(固定资产、无形资产、长期待摊费用和递延所得税资产) 和流动负债(预收账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款)。 评估的价值类型为市场价值。 评估基准日为2013年9月30日。 本次评估遵照中国有关资产评估的法律、法规和评估准则,遵循 独立、客观、公正、科学的工作原则和产权利益主体变动原则、替代 性原则等有关经济原则,依据委估资产的实际状况、有关市场交易资 料和现行市场价格标准,并参考资产的历史成本,以资产的持续使用 和公开市场为前提,采用资产基础法计算确定评估值。 经评估,截止评估基准日2013年9月30日,新疆城建试验检测 北京中科华资产评估有限公司 第2页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·摘要 有限公司:资产账面值2,201.86万元,评估值3,537.94万元,增值 1,336.08万元,增值率60.68%;负债账面值98.73万元,评估值98.73 万元,增值0.00万元,增值率0.00%;净资产账面值2,103.13万元, 评估值3,439.21万元,增值1,336.08万元,增值率63.53%。 评估结论详细情况见评估明细表。 本报告所揭示的评估结论仅对本报告所列明的评估目的有效;本 北京中科华资产评估有限公司 第3页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·摘要 评估报告使用权归委托方所有,未经本公司同意,不得向委托方和评 估报告审查部门之外的单位和个人提供,除依据法律需公开的情形 外,报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。 提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项。 本报告的使用有效期为壹年,自2013年9月30日至2014年9 月29日。 (此处以下本页无正文) 北京中科华资产评估有限公司 第4页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·正文 资产评估报告书 中科华评报字【2013】第127号 新疆城建(集团)股份有限公司: 北京中科华资产评估有限公司(以下简称“本公司”)接受贵公 司的委托,根据国家有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则, 采用资产基础法,按照必要的评估程序,对贵公司拟股权转让事宜所 涉及的新疆城建试验检测有限公司股东全部权益在2013年9月30日 的市场价值进行了评估。欧洲杯,现将资产评估情况报告如下: 一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者简介 (一)委托方简介 委托方为新疆城建(集团)股份有限公司 1.注册登记情况 注册号: 成立日期: 1993年2月25日 住 所: 乌鲁木齐市南湖路133号城建大厦1栋22层 法定代表人:刘军 注册资本: 陆亿柒仟伍佰柒拾捌万伍仟柒佰柒拾捌元人民币 实收资本: 陆亿柒仟伍佰柒拾捌万伍仟柒佰柒拾捌元人民币 公司类型: 股份有限公司(上市) 经营期限: 长期 北京中科华资产评估有限公司 第5页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·正文 经营范围: 许可经营项目:城市源水生产供应;对外派遣施工 上述工程所需的劳务人员;运输装卸服务。一般经营项目:市政工程 建设和市政设施的开发利用。房地产开发经营壹级、委托代建。机电 设备、五金交电、化工产品、建筑材料、装饰材料、汽车配件、预制 构件的加工销售、科技产品的开发。房屋租赁。市场开发及物业管理。 沥青混凝土的生产,销售。市政公用工程施工总承包壹级、房屋建筑 工程施工总承包壹级、建筑装修装饰工程专业承包壹级、水利水电工 程施工总承包二级、公路工程施工总承包壹级、城市及道路照明工程 专业承包叁级、建筑幕墙工程专业承包二级、钢结构工程专业承包壹 级、环保工程专业承包叁级、管道工程专业承包叁级。承包境外市政 公用、房屋建筑工程和境内国际招标工程;上述境外工程所需设备、 材料出口;一般货物及技术的进出口经营;钢筋混凝土排水管的生产、 销售。 (二)被评估单位简介 被评估单位为新疆城建试验检测有限公司。 1.注册登记情况 注册号: 成立日期: 2004年6月14日 住 所: 乌鲁木齐市宝山路363号 法定代表人:明遵众 注册资本: 壹仟伍佰万元人民币 实收资本: 壹仟伍佰万元人民币 北京中科华资产评估有限公司 第6页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·正文 公司类型: 有限责任公司 经营期限: 长期 经营范围: 许可经营项目:无。一般经营项目:建筑工程、市 政工程、路桥工程、水利工程、园林绿化工程、隧道工程铁路及地铁 轨道工程的试验检测及科研、研发、技术咨询服务。 2.历史沿革 新疆城建试验检测有限公司成立于2004年6月,初始注册资金 350万元,新疆城建(集团)股份有限公司占49%的股权,是试验检 测公司的控股股东。2009年新疆维泰开发建设(集团)股份有限公 司一方增加注册资本150万元,试验检测公司增资后的注册资本达到 500万元,城建集团股权变更为34.3%;维泰集团股权变更为64.3%, 占控股地位。 2010年至2012年试验检测公司三次以未分配利润转增注册资 本,转增后的注册资本目前是达到1500万元。 3.企业概况 新疆城建试验检测有限公司主要从事建筑工程、市政工程、路桥 工程、水利工程、园林绿化工程的试验检测。公司位于乌鲁木齐市宝 山路363号,现有力学室、水泥室、沥青室、土工室、化学分析室、 防水卷材(土工布)室、外墙保温室、现场检测及办公场所,占地面 积2500㎡。公司成立之初,出资购臵了力学、水泥、沥青、土工、 化学分析、现场检测等方面的各种国内较先进的实验检测设备。目前 本公司已有各类试验检测设备260多台(套),固定资产约1500万元。 北京中科华资产评估有限公司 第7页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·正文 公司自成立以来,已为乌市外环路A1.10标段工程、乌市河南路东延 工程、苏州路西延(桥梁、道路)工程、克拉玛依西路(桥梁、道路) 工程、长春路工程、头屯河区的道路、排水工程等我市重点工程作了 原材料检验和工程现场的试验检测。 4.企业执行的主要会计政策 新疆城建试验检测有限公司执行财政部于2006年颁布的《企业 会计准则》,在此基础上编制财务报表,会计年度自公历1月1日至 12月31日,以人民币为记账本位币,采用权责发生制,以历史成本 为计价原则。 (三)委托方和被评估单位之间的关系 委托方持有被评估单位34.3%的股权。 (四)评估报告使用者 评估报告使用者是指委托方、资产评估业务约定书确定的其他评 估报告使用者以及国家法律法规明确的评估报告使用者,本评估报告 的使用者为委托方、被评估单位、评估目的对应的经济行为所涉及的 相关政府职能部门及国家法律法规明确的评估报告使用者。 除国家法律、法规另有规定外,任何未经评估机构和委托方确认 的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。 二、评估目的 评定估算新疆城建试验检测有限公司股东全部权益于评估基准 日的市场价值,为新疆城建(集团)股份有限公司拟股权转让事宜提 北京中科华资产评估有限公司 第8页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·正文 供价值参考依据。 三、评估对象和评估范围 本次评估对象为新疆城建试验检测有限公司股东全部权益,评估 范围为新疆城建试验检测有限公司经审计后评估基准日资产负债表 所载明的全部资产和相关负债,具体包括以下内容: 1.流动资产:包括货币资金、应收账款和其他应收款; 2.非流动资产:包括固定资产、无形资产、长期待摊费用和递 延所得税资产; 3.流动负债:包括预收账款、应付职工薪酬、应交税费和其他 应付款。 评估的具体范围以新疆城建试验检测有限公司申报的各类资产 清查评估明细表为基础,凡列入表内并经核实的资产均在本次评估范 围之内,详见下表: 金额单位:人民币元 项目名称 账面价值 流动资产 10,134,467.55 非流动资产 11,884,169.11 其中:固定资产 11,657,938.01 无形资产 138,140.10 长期待摊费用 64,999.98 递延所得税资产 23,091.02 资产总计 22,018,636.66 流动负债 987,289.31 非流动负债 负债合计 987,289.31 净资产(所有者权益) 21,031,347.35 该账面值已经天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)审计。 北京中科华资产评估有限公司 第9页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·正文 纳入评估范围的全部资产和相关负债与《资产评估业务约定书》 确定的范围一致。本公司已要求企业申报其所拥有的所有有形资产、 无形资产以及应当承担的负债,并对企业申报的评估范围的完整性进 行了必要的复核。若存在委托方未予申报而本公司又无能力发现的本 次评估范围以外的企业拥有的资产及负债,本评估结论将不能使用。 四、价值类型及其定义 价值类型是按照某种标准对资产评估结果及其表现形式的价值 属性的抽象和归类。 根据本次评估特定的目的和评估时所依据的市场条件及被评估 资产的使用状态,本次评估选用市场价值作为评估价值类型。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何 强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计 数额。 五、评估基准日 本次评估基准日为2013年9月30日。 确定评估基准日所考虑的主要因素: 1.选定的评估基准日应尽可能与评估目的实现日接近,使评估 结论较合理地为评估目的服务。 2.评估基准日选定会计期末并与审计截止日保持一致,能够较 全面地反映委估资产及负债的账面情况,便于资产清查核实等工作的 北京中科华资产评估有限公司 第10页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·正文 开展。 本次评估中以评估基准日有效的价格标准为取价标准。 六、评估依据 本次评估的依据主要包括经济行为依据、政策法规依据、评估准 则依据、资产权属依据、取价依据及其他依据,具体如下: (一)经济行为依据 北京中科华资产评估有限公司与新疆城建(集团)股份有限公司 签订的《资产评估业务约定书》。 (二)法律、法规依据 1.《国有资产评估管理办法》(1991年国务院第91号令); 2.《国有资产评估管理办法施行细则》(原国家国有资产管理局 国资办发(1992)36号); 3.《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号); 4.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号); 5.《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部2003年 12月31日); 6.《企业国有资产评估管理暂行办法》(2005年国务院国资委第 12号令); 7.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国 资发产权[2006]274号); 8.《中华人民共和国企业国有资产法》(中华人民共和国主席令 北京中科华资产评估有限公司 第11页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·正文 第5号); 9.《中华人民共和国公司法》(中华人民共和国主席令第42号); 10.《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国主席令第 63号); 11.《关于印发〈企业会计准则第1号——存货〉等38项具体准 则的通知》(财会[2006]3号); 12.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日第 十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订); 13.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全 国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订); 14.《中华人民共和国土地管理法实施条例》(国务院令第471 号); 15.《新疆维吾尔自治区实施〈中华人民共和国土地管理法〉办 法》(新疆维吾尔自治区人大常委会9-13号); 16.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 (国务院令第55号); 17.《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号); 18.《〈中华人民共和国增值税暂行条例〉实施细则》(财政部国 家税务总局令第50号); 19.《中华人民共和国车辆购臵税暂行条例》(国务院令[2000]第 294号); 20.其他与评估相关的法律、法规和规章制度。 北京中科华资产评估有限公司 第12页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·正文 (三)评估准则依据 1.财政部关于印发《资产评估准则——基本准则》和《资产评 估职业道德准则——基本准则》的通知(财企[2004]20号); 2.中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对 象法律权属指导意见》的通知(会协[2003]18号); 3.中国资产评估协会关于印发《资产评估准则——评估报告》 等7项资产评估准则的通知(中评协[2007]189号); 4.中国资产评估协会关于印发《企业国有资产评估报告指南》 的通知(中评协[2008]218号); 5.中国资产评估协会关于印发《资产评估准则——企业价值》 的通知(中评协[2011]227号); 6.中国资产评估协会关于印发《资产评估职业道德准则——独 立性》的通知(中评协[2012]248号)。 (四)资产权属依据 1.新疆城建试验检测有限公司营业执照、公司章程、验资报告 等产权证明文件; 2.《房屋所有权证》; 3.《国有土地使用证》; 4.《机动车行驶证》; 5.主要设备购臵合同及发票; 6.其他产权证明文件等。 (五)取价依据 北京中科华资产评估有限公司 第13页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·正文 1.全国资产评估参数资料选编(财政部财产评估司); 2.《资产评估常用数据与参数手册》(第二版); 3.国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》 的通知(计价格[2002]10号); 4.国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通 知(计价格[2002]1980号); 5.国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服 务收费管理规定》的通知(发改价格[2007]670号); 6.原建设部颁发的《房屋建筑物完损等级和评定标准》; 7.新疆维吾尔自治区建筑工程消耗量定额(新建造[2010]3号); 8.新疆维吾尔自治区建筑工程、全国统一安装及装饰装修工程 (消耗量)预算定额2010年乌鲁木齐地区单位估价表(新建造[2010]4 号); 9.《新疆维吾尔自治区建筑安装工程费用定额》(新建造[2010]5 号); 10.乌鲁木齐地区2013年8月建设工程价格信息; 11.《房地产估价规范》(GB/T50291-1999); 12.《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001); 13.《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001); 14.《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007); 15.《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2008); 16.《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》 北京中科华资产评估有限公司 第14页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·正文 (国土资发[2006]307号); 17.《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》(国土资发 [2008]308号); 18.《关于下发自治区国土资源系统土地管理行政事业性收费标 准的通知》(新计价房[2001]500号); 19.《关于调整自治区工业项目使用国有未利用土地出让最低标 准的通知》(新国土资发[2008]233号); 20.《机电产品报价手册》(机械工业出版社2013年版); 21.财政部、国家税务总局《关于全国实施增值税转型改革若干 问题的通知》(财税[2008]170号); 22.《机动车强制报废标准规定》(商务部、国家发展和改革委员 会、公安部、环境保护部令2012年第12号); 23.评估基准日贷款利率标准; 24.评估人员现场勘查收集和市场询价、网上询价取得的其他作 价资料。 (六)其他依据 1.被评估单位提供的资产评估申报表; 2.被评估单位提供的评估基准日会计报表、账册、凭证及重要 购销合同等资料; 3.被评估单位提供的有关工程预(决)算及工程设计图纸等资 料; 4.天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)出具的“天职业字 北京中科华资产评估有限公司 第15页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·正文 (2013)1521号”《审计报告》; 5.评估人员调查收集的其他评估资料。 七、评估方法 (一)评估方法选择的技术思路 资产评估的基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。 市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接 比较或类比分析以估测资产价值的评估方法,市场法适用的条件是在 同一供求范围内存在足够多的类似被评估资产的交易案例。 收益法是将被评估资产的未来预期收益依一定折现率折成现值 确定资产价值的评估方法,收益法适用的条件是与被评估资产相对应 的收益和成本能够比较准确的量化。 资产基础法(对单项资产或资产组合)是指首先估测被评估资产 的重臵成本,然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素,并将其 从重臵成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法,资产基础 法适用于可重建、可购臵的评估对象;成本法(对企业整体资产)是 指在合理评估企业各项资产和负债价值的基础上确定评估对象价值 的评估方法,也称成本加和法或资产基础法,适用的条件是企业资产 负债表能客观反映企业的财务状况,对企业各单项资产的价值能选用 适当的方法进行评估。 (二)评估方法的选择 遵照《资产评估准则——企业价值》第二十二条的要求:注册资 北京中科华资产评估有限公司 第16页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·正文 产评估师执行企业价值评估业务,应当根据评估对象、评估目的、价 值类型、资料收集情况等相关条件,分析收益法、市场法和资产基础 法三种资产评估基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估方 法。 因目前我国企业股权交易的信息披露机制尚不完备,产权交易市 场信息的获取途径有限,而且同类企业产权交易市场并不发达,存在 可比基础的类似股权交易案例较难获得,市场法的应用受到较大限 制,故本次评估未选用市场法。 因被评估企业的主业为建筑工程、市政工程等的试验检测,其业 务量的多少很大程度上依赖于当地政府相关主管部门对相关工程建 设项目的行政计划安排,企业未来预期收益及风险水平难以客观准确 地量化,所以本次评估未选用收益法。 评估人员根据评估对象、评估目的、价值类型和资料收集情况等 条件,本次评估选用资产基础法。 (三)资产基础法简介 企业价值评估中的成本法即资产基础法,是以在评估基准日重新 建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为 判断整体资产价值的依据,具体是指将构成企业的各种要素资产的评 估值加总减去负债评估值求得股东全部权益价值的方法。 资产基础法的基本公式为: 股东权益价值(净资产评估值)=各项资产评估值之和-各项负 债评估值之和 北京中科华资产评估有限公司 第17页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·正文 1.流动资产 (1)货币资金 对货币资金中的现金、银行存款的账面值进行核实,以核实无误 的审计后账面值确定评估值。 (2)债权类往来款项 对应收账款和其他应收款在核实无误的基础上,根据每笔款项的 预计可收回金额确定评估值;对坏账准备按零值确定评估值。 2.非流动资产 (1)房屋建(构)筑物 对纳入评估范围的房屋建筑物和构筑物及其他辅助设施,评估人 员在账证核实、资料审阅和现场勘查的基础上采用重臵成本法进行评 估,即评估价值=重臵全价成新率。 1)重臵全价 建筑物的重臵全价包括建筑造价、前期费用及其他费用、资金成 本三个方面。 工程造价包括土建、装修、安装等的费用;前期费用包括工程监 理费、勘察设计费、质检费、建筑单位管理费等;资金成本为建筑物 在建设期内的贷款利息。 计算公式: 重臵全价=建筑安装工程造价+前期费及其它费用+资金成本 2)成新率 ①理论成新率=(建筑物经济耐用年限-已使用年限)÷建筑物经 北京中科华资产评估有限公司 第18页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·正文 济耐用年限×100%。 ②勘查成新率按结构、装修、设备三方面的使用功能情况确定给 予不同的标准分值,然后通过现场打分确定实际勘查分,确定勘查成 新率。 现场勘查成新率=结构得分×G+装修部分得分×S+设备部分 得分×B G—结构评分权重修正系数 S—装修评分权重修正系数 B—设备评分权重修正系数 综合成新率=理论成新率40%+现场勘查成新率60%。 (2)设备 纳入评估范围的各类设备包括机器设备、车辆和电子设备。对该 等设备,评估人员在账簿核实、资料审阅和现场勘查的基础上采用重 臵成本法进行评估,即评估值=重臵成本×成新率。 1)重臵成本 ①机器设备 重臵成本=设备购臵费+安装调试费+基础费+其它费用+资金成本 ②车辆 重臵成本=现行含税购价+车辆购臵税+牌照手续费 ③电子设备 重臵成本=购臵价 2)成新率 北京中科华资产评估有限公司 第19页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·正文 机器设备的成新率采用现场勘察成新率和理论成新率两种方法 计算,并对两种结果按现场和理论6:4的比例加权平均计算综合成新 率;车辆的成新率里程法和现场勘查法分别计算,按孰低原则确定最 终成新率;电子设备的成新率一般按年限法计算。 (3)无形资产 1)土地使用权 纳入评估范围的土地使用权是被评估单位以出让方式取得的1 宗国有建设用地的土地使用权。对该等土地使用权,评估人员核实了 账簿记录、审阅了《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用证》 等资料,进行了现场勘查和周边环境调查,在账实相符、权属清晰的 基础上,采用成本逼近法和市场比较法进行评估。 ①成本逼近法的计算公式为: 宗地价格=(土地取得费及税费+土地开发费+投资利息+投资利润 +土地增值收益)年期修正系数 n 年期修正系数K=1-1/(1+r) 其中:K——年期修正系数 r——土地还原利率 n——土地使用年期 ②市场比较法的计算公式为: PD=PBABDE 式中:PD–待估宗地价格; PB–比较案例宗地价格。 北京中科华资产评估有限公司 第20页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·正文 A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数 =正常情况指数/比较案例宗地情况指数 B=待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数 D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数 E=待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数 2)其他无形资产 纳入评估范围的其他无形资产为财务软件及实验室联网管理软 件,对于评估基准日市场上有销售且无升级版本的外购软件,按照同 类软件评估基准日市场价格确认评估值;对于目前市场上有销售但版 本已经升级的外购软件,以现行市场价格扣减软件升级费用确定评估 值;对于已无法找到市场价格的软件,主要参考企业原始购臵成本并 参照同类软件市场价格变化趋势确定贬值率。 (4)递延所得税资产 纳入评估范围的递延所得税资产是因资产减值准备的账面价值 与其计税基础存在可抵扣暂时性差异,产生了在未来收回资产或清偿 负债的期间内,应纳税所得额减少并导致未来期间应交所得税减少的 情况而确认的资产。评估人员核实了账簿记录,根据对各项可抵扣暂 时性差异的评估情况确定对应的递延所得税资产的评估值。 3.负债 对企业负债的评估,主要是进行审查核实,以将来应由评估目的 实现后的被评估单位实际承担的负债金额作为负债的评估值,对于将 来并非应由评估目的实现后的被评估单位实际承担的负债项目,按零 北京中科华资产评估有限公司 第21页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·正文 值计算。 纳入评估范围的负债全部为流动负债,包括预收账款、应付职工 薪酬、应交税费和其他应付款。对该等负债,评估人员核实了账簿记 录,查阅了相关原始凭证、纳税申报表等资料,对大额应付款项进行 了函证核实,按评估基准日被评估单位实际负担的债务金额确定评估 值。 八、评估程序实施过程 本次评估工作分为五个阶段。 (一)接受委托阶段 本公司接受委托,根据本项目的实际情况,确定评估目的,明确 评估对象和范围,与委托方商定评估基准日,拟定评估方案,与委托 方签定《资产评估业务约定书》。 (二)资产评估前期准备工作阶段 本阶段主要工作是:根据企业资产的特点制订资产评估前期工作 计划,根据资产评估操作规范的要求和本公司资产评估工作的需要, 向委托方及被评估单位布臵资产评估申报表,协助委托方及被评估单 位进行资产评估的前期准备工作;同时了解企业及委估资产的情况, 收集资产评估所需文件、资料;制订资产评估工作计划。 (三)现场评估阶段 根据资产评估有关原则和规定,评估人员对纳入评估范围的各项 资产的权属进行了核实,对资产价值进行了评定估算,具体步骤如下: 北京中科华资产评估有限公司 第22页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·正文 1.听取企业有关人员对企业情况以及委估资产历史、现状的介 绍; 2.对企业填报的资产评估申报表进行征询、鉴别,并与企业有 关的财务记录数据进行核对,对发现的问题进行了解,并请企业进行 修改; 3.根据资产评估申报表的内容,到现场进行实物资产核实,并 对资产状况进行调查、记录,与管理人员进行交谈,了解资产的使用、 管理和维护保养状况; 4.根据委估资产的实际状况和特点,制定相应的评估方法; 5.查阅委估资产的产权证明文件等资料; 6.开展市场调查; 7.对企业资产进行评估,计算评估价值。 (四)评估汇总阶段 根据资产的初步评估结果,进行汇总分析工作,确认评估工作中 没有发生重评和漏评的情况后,根据汇总分析情况,对资产评估结果 进行调整、修改和完善。 (五)提交报告阶段 归集评估工作底稿,起草资产评估报告书,向委托方提交初步资 产评估结果,并对评估结果进行充分解释,在与委托方充分交换意见 之后,经本公司内部质量审核通过后向委托方提交正式资产评估报告 书。 北京中科华资产评估有限公司 第23页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·正文 九、 评估假设和限制条件 1.本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为前提; 2.本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提,有 关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据; 3.本次评估假设被评估资产现有用途不变且被评估企业持续经 营; 4.本次评估假设评估基准日后国家宏观经济政策和外部经济环 境无重大变化; 5.本次评估假设委托方和被评估单位提供的基础资料和财务资 料线.假定被评估企业管理层对企业经营负责任地履行义务,并称 职地对有关资产实行了有效的管理。被评估企业在经营过程中没有任 何违反国家法律、法规的行为; 7.本次评估没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特 殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估值的影响,也未考虑国家 宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格 的影响; 8.评估范围仅以被评估单位提供的评估申报表为准,未考虑被 评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债; 9.评估结论中未考虑控股权或少数股权因素产生的溢价或折价, 也没有考虑流动性因素对评估对象价值的影响。 当前述条件发生变化时,评估结果一般会失效。 北京中科华资产评估有限公司 第24页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·正文 十、评估结论 经评估,截止评估基准日2013年9月30日,新疆城建试验检测 有限公司:资产账面值2,201.86万元,评估值3,537.94万元,增值 1,336.08万元,增值率60.68%;负债账面值98.73万元,评估值98.73 万元,增值0.00万元,增值率0.00%;净资产账面值2,103.13万元, 评估值3,439.21万元,增值1,336.08万元,增值率63.53%。 北京中科华资产评估有限公司 第25页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·正文 评估结论详细情况见评估明细表。 十一、特别事项说明 本项目不存在评估师知悉的应予披露的特别事项。 十二、评估报告使用限制说明 1.注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象的价 北京中科华资产评估有限公司 第26页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·正文 值进行估算并发表专业意见,资产评估结果不应被认为是对评估对象 可实现价格的保证; 2.本评估报告只能用于报告中载明的评估目的和用途; 3.本评估报告只能由报告中载明的评估报告使用者使用; 4.未征得本评估机构同意,评估报告的内容不得被摘抄、引用 或披露于公开媒体,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外; 5.本评估报告使用有效期:根据评估准则,通常只有当评估基 准日与经济行为实现日相距不超过一年时,才可以使用评估报告。本 报告的使用有效期为壹年,自2013年9月30日至2014年9月29日。 十三、评估报告日 本评估报告最终评估结论的形成日期为2013年11月20日。 (此处以下本页无正文) 北京中科华资产评估有限公司 第27页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·正文 北京中科华资产评估有限公司 第28页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·正文 北京中科华资产评估有限公司 第29页 新疆城建试验检测有限公司股东全部权益评估项目 资产评估报告书·附件 资产评估报告书附件 目 录 1.新疆城建试验检测有限公司《企业法人营业执照》复印件; 2.“天职业字(2013)1521号”《审计报告》复印件; 3.新疆城建试验检测有限公司《房屋所有权证》复印件; 4.新疆城建试验检测有限公司《国有土地使用证》复印件; 5.新疆城建试验检测有限公司《机动车行驶证》复印件; 6.委托方及被评估单位承诺函; 7.注册资产评估师承诺函; 8.资产评估机构《资格证书》复印件; 9.资产评估机构《证券期货相关业务评估资格证书》复印件; 10.资产评估机构《企业法人营业执照》复印件; 11.签字注册资产评估师《资格证书》复印件; 12.《资产评估业务约定书》复印件。 北京中科华资产评估有限公司 第30页

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